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鏖战楼市“新周期” 开发商需加快转型 苦练内功

黑马计划新闻 黑马计划新闻 2周前 (01-08) 8次浏览

小柚财经:鏖战楼市“新周期” 开发商需加快转型 苦练内功

  一季度销售亮眼、二季度土拍火热、三季度市场降温、四季度花式促销……在刚刚过去的2021年,全国房地产市场呈现出“四季分明”的景象。

  克而瑞报告分析认为,2021年地方调控高频化、精准化。截至2021年12月20日,全国各地发布的调控政策多达249次。政策内容主要涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售、增加房地产交易税费、落地二手房参考价、新房积分摇号和强化预售资金监管等8个方面。

  调控的效果立竿见影。2021年12月15日,国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在国新办举行的11月份国民经济运行情况新闻发布会上表示,2021年以来,各地坚持购租并举、因城施策,促进房地产市场健康发展,成效逐步显现,部分城市房地产价格较快上涨的势头得到了抑制。

  与前两年高歌猛进鏖战销售规模不同的是,如今的房企掌舵人已转变发展思路,向管理要效益,向制造业靠拢。旭辉控股(集团)有限公司(00884.HK)CEO林峰直言,房地产的“青铜时代”降临,未来要做好过“苦日子、紧日子、难日子、穷日子”的准备,“生存下来的企业,会从粗放式发展转变为精细化发展”。

  2021年,在坚持“房住不炒”的基调下,全国房地产市场总体呈现出哪些新特点?和往年相比,呈现出哪些新的发展趋势?房企面临着哪些新机遇、新挑战?带着这些问题,《中国经营报》记者采访了多位全国房地产研究专家,共同分析房地产行业的发展走势,为房企下一阶段的战略布局提供决策参考。

  楼市先热后冷

  《中国经营报》:2021年,从整体交易端、不同城市群的表现来看,房地产行业呈现出哪些特征?

  杨红旭:最大特征可谓是先热后冷。2021年上半年市场偏热,下半年急剧降温,“温差”比较大。

  2021年,全年房地产市场销售金额继续小幅增加,但是增速、供给和开发投资额持续回落。上半年,市场表现火热的区域包括长三角、珠三角和成渝地区,京津冀地区分化现象较为突出。

  胡金星:房地产市场在加快分化。简单来说,人口净流入且吸附能力强的城市或者城市群,市场表现稳定或者略微增长。而人口净流出的城市与区域,受市场周期影响强烈,价格端和销售端出现回调趋势。

  陈晟:总体上来看,一、二线热点城市加速去化,而三、四线城市的表现比较平淡。由于人口流出及缺乏产业支撑,部分三、四线城市的房地产市场出现价格与成交量“双跌”的局面。

  谢晨:住宅销售量的增速从2021年2月份达到高点后开始持续下滑,土地购置面积和新开工面积“双降”,房地产到位资金中国内贷款和利用外资均出现负增长,开发商债务违约的现象有所增加。

  从政策层面来看,连续实施了“三道红线”“五档分类”和土地出让“两集中”政策,同时保障性租赁住房纳入房地产信托投资基金(REITs)底层资产,住房租赁企业税收优惠措施得以落地。

  在“房住不炒”和租售并举政策的持续推进下,总体来看,房地产市场运行基调主要包括两个,即进一步回归民生,去杠杆、降负债。

  《中国经营报》:在你看来,全国房地产市场在过去一年“先热后冷”的主要原因有哪些?对于未来的楼市发展走势,你有何期待?

  杨红旭:全国房价自2015年进入上涨阶段,一直到2021年八九月份,二手房和新房才出现环比转跌。过去6年间,房地产市场行情走热,价格涨幅非常大,行业极度繁荣,部分企业扩张态度过于迅猛,偏离了健康发展的轨道。

  从目前来看,全国楼市持续火热的一波行情基本结束,转入下降状态。接下来,全国70城房价整体将继续平稳降温,2022年大部分的月份会环比下跌,直到第四季度企稳。

  胡金星:房价上涨动力正在减弱。2021年多数城市价格不再上涨说明背后的动力不足。在过去的一年里,国家在坚持“房住不炒”定位基础上,进一步出台了相关调控政策,使得住房的投资属性大幅降低,市场中的投资需求进一步被排挤。

  从2021年各城市土地市场来看,高溢价的地王项目也在减少。基础设施资产REITs推出,吸引了部分社会投资者由投资住房转向资本市场;此外,消费者对于房价的涨跌预期也发生了转变,变得更加理性,不再盲目乐观。

  陈晟:这便是“房住不炒、久久为功”达到的效果。2022年,预计房价将继续保持稳定状态,针对个人购房消费和刚性需求或许有所调整,改善性需求还会维持着这个价格。一线城市核心区域的限价措施不会轻易放开,远郊板块以及四、五线城市将面临较大的下跌压力。

  姚耀:受多城房贷利率提升、放款周期延长,并叠加此前持续的政策严控影响,2021年下半年商品住宅成交量较上半年高位回落,从而比较明显地影响到了价格的走势。

  虽然近期房地产政策环境有所松动,但预计全国整体房价企稳回升还需要一定时间。

  房企稳中谋变

  《中国经营报》:据房地产机构统计,2021年,百强房企销售规模较前两年同期还是有所增加的。如何评价房企2021年的业绩表现?对于房企债务违约陷入经营困境的情况,有哪些好的建议?

  杨红旭:百强房企的业绩走势与全国市场的表现相似,开发商整体的销售金额同比2020年将小幅增长。其中,百强房企业绩增速高于全国平均水平,中小房企销售端表现不佳。

  对于开发商来说,调控政策并没有大幅度放松,因此2022年的经营策略需要尽可能保持稳健和收缩,现金流为王。对于央企和地方国企而言,如果资金面宽裕,融资渠道便利,则可以继续“抄底”,尤其是在房地产市场长期保持稳定的城市。

  胡金星:如今,房地产市场发展环境正发生较大改变,房地产行业正进入“后开发时代”。

  企业的资产运营管理水平和能力将变得更为重要。如果房地产企业不能对环境变化作出调整,不及时转变发展思路,市场规模会将越来越小,竞争力不强的开发商甚至会面临被淘汰的境遇。

  因此,开发商应该加快转型,在精准把握市场需求的基础上,苦练内功,满足消费者对住房美好生活的需求,进而找到新的增长点。

  《中国经营报》:近期监管层对房地产市场暖风频吹,2021年12月上旬举行的中央经济工作会议提出,要促进房地产业良性循环和健康发展。对于2022年楼市开局来说,将有哪些积极意义?

  杨红旭:就政策层面而言,总体上是“稳中趋松”,但目前的宽松是有限度的,主要体现在房企的合理融资环节。同时,对居民的合理购房需求的融资也在放松,但幅度同样有限。

  所以,楼市政策是动态调整的,仍不能特别乐观。至少在未来几个月,政策面不会大幅放松。

  胡金星:房地产业产值对推动我国国民经济增长起着重要作用,房地产业的业态也变得更加多样,产业内涵日益丰富,未来在我国经济的持续稳定增长过程中,房地产业仍发挥着重要作用。

  近期,政策释放出的信息,将对房地产行业发展带来一定的利好。当然,并非是利好所有的开发企业,主要是运营稳健的企业将更容易得到融资支持,降低融资成本。

  所以,在这一背景之下,我觉得对开发商来说仍然是一个非常好的转型机遇,建议企业加快应对市场的需求,成功转型升级,找到业绩增长极。

  姚耀:我们预计,房地产政策短期内将持续性地边际改善,且地方城市将根据“因城施策”原则出台具体细则,包括信贷和预售政策等。在满足市场合理刚性需求的情况下,将有助于稳定市场预期。

  陈晟:房地产调控政策将保持持续性和稳定性,虽然短期会对一些造成不利于良性循环的规则进行微调,但我认为不会有大范围的、反向的甚至是“救市型”的政策出台。

  因此,整体上来看,2022年一季度,将继续防范房地产系统性风险,定向地对个别企业进行相关处置,维持平衡性政策的趋势。当然,如果市场再次出现大型开发企业债务违约的情况,则不排除会继续做出一些定向动作。

  《中国经营报》:展望2022年,房地产市场将呈现哪些新趋势、蕴藏着哪些新机遇?能否用关键词进行简要总结?

  杨红旭:理性回归,路漫修远,乍暖还寒,冷感交替,往下探底。

  胡金星:政策上以促进稳定发展为主,开发业务稳中有降,企业分化持续,业态创新加速,租赁住房市场规模持续扩大且更加规范。

  陈晟:“稳”是各界对房地产行业的一种期盼,我个人认为还需要“变”。即在增量和存量并行状态下,围绕着科技和绿色低碳作出一系列的变革。

  姚耀:随着房地产的政策目标更聚焦于持续改善民生福祉,在2022年,房地产市场新的亮点将来自于租赁住房。我们预计在多个城市,尤其是一线城市,租赁住房将会迎来新开工及建设的快速增长期。在共同富裕目标的引领之下, “房住不炒”“住有所居”将成为新时代房地产的主旋律。

  谢晨:可持续、高质量的增长,产品红利、运营资管。

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